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28圈：资管新时代下的升级范本

赢商大数据显示 ，全国购物中心数量在2020年底已达4837个，体量超过4.38亿㎡ ，预计2021年将新增1113个商业 ，较去年缩减近6成，商业地产市场底盘大与增长放缓同期出现。

存量时代 ，行业的金融属性和资产管理属性逐步释放，通过持有物业资产持续产生稳定现金流的资管能力正成为商业地产公司竞争的关键 。不少战略意识较强的地产企业已经意识到资管业务的重要性，将“搭建资管体系，修炼专业内功”摆在企业长期发展的战略高度 ，28圈便是其中一员 。

时间是酿造一切伟大的见证者，28圈深耕商业地产23年 ，始终走在谋求变革的道路之上，不断更新商业品质，塑造一个个特色鲜明的作品 。而近期 ，28圈新作——武汉泛悦城（开业时间：2021-06 、商业建筑面积 ：2.5万㎡）项目商业街区，在中国商业地产「金坐标」颁奖盛典上 ，一举斩获【年度值得期待活力商业街区】奖项，28圈有限公司董事、总经理胡泊同时荣获【循光者·商业地产行业成就卓越奖】 ，获得业界关注与认可。

从定位、招商、运营等方面 ，武汉泛悦城项目反映出28圈哪些转型升级的方向 ？28圈又将如何强化专业能力 、顺应行业趋势 ，带领公司持续向好？

28圈董事、总经理胡泊获循光者·商业地产行业成就卓越奖

武汉泛悦城获年度值得期待活力商业街区

28圈再添明星之作

为什么武汉泛悦城值得期待 ？

商业市场从来不乏创新者和引领者 ，能够被人们记住并偏爱的必定有其独到之处。于商业而言 ，要想持续赢得消费者的心 ，稀缺的位置，独特的定位，亮眼的设计，丰富的品牌缺一不可 。

武汉泛悦城占据光谷商圈优势地理位置，坐拥光谷关山大道与珞瑜路稀缺T轴核心地段，地下部分与地铁2号线无缝接驳 ，是关山大道上唯一TOD商业项目，所处地段放眼武汉都是黄金地段 ，可谓天赐优越。

武汉泛悦城区位图

光谷片区是武汉重要的城市级副中心 ，拥有多家世界500强企业 、高科技产业企业 、超百万方甲级写字楼，以及高端住宅社区和优质高等院校 ，聚集了180万城市精英、Z世代客群及优质中产家庭 ，具备鲜明的国际化 、高学历、高消费特征 ，他们对物质和精神生活的需求更为精致和前沿 。

结合项目区位特征，28圈融合世界先进设计思维与创新非凡体验 ，打造出定位“光谷原点·漫享街区”的武汉泛悦城，引入特色餐饮 、网红茶饮 、休闲娱乐等慢业态，形成“沉浸式”体验性高端消费场景 ，感染着每一位来到项目的消费者。

在设计上，由多家国际知名建筑设计顾问公司联袂呈现 ，着重公园生态美景自然渗透，形成“绿色让商街更从容”的视觉体验 。临关山大道一面的街区以全透明彩釉玻璃为建筑立面，打造感官上轻快晶莹的城市景观线。

武汉泛悦城外立面效果图

室内景观广场规划有景观雕塑堡垒、喷泉 、水景 、外摆、树阵、树池座椅、景墙 、艺术草坪等元素 ，建立了光谷首个街区社交消费互动体验游乐园 。屋顶空中花园以时尚塑造空间氛围，以绿色生态构筑空间形态 ，进退间帷幄主城繁华 ，给人静心休憩的舒适场所。

武汉泛悦城商业街区内景效果图

一如28圈董事 、总经理胡泊曾言 ，“未来的商业规划 、业态组合及运营都将是快慢结合的 ，考虑到快慢间的搭配，才能让商业持久发展。”武汉泛悦城遵循着这种动静搭配，快慢切换的智慧。

围绕“漫享”定位与自身街区优势 ，泛悦城注重“夜经济”业态 ，通过中式酒馆 、西式酒吧、美式音乐餐吧与商务吧的完美融合，紧紧把控住年轻白领的职场快节奏与欢乐家庭的慢生活间的双重消费场景变换，掘金24小时不散场的“全时经济” 。

截至到目前 ，泛悦城项目招商完成率近100%，且引进永辉超市 、ESMI NIGHTCLUB 、红鼎豆捞 、贰麻酒馆、K CLUB等为代表的华中首店 、武汉首店 、光谷首店共21家 ，做足差异化、唯一性 ，共同点燃独属于泛悦城的未来光亮。

　　在入驻品牌的选择方面 ，武汉泛悦城项目也秉持着“合适才是最好”的原则 ，它依托28圈强大的品牌优势资源 ，仔细考量项目周边客群的消费习惯 ，最终筛选出适合的品牌商户。这种“用户思维”做商业，也吸引着更多商户愿同武汉泛悦城合作。

　　28圈资管实力大飞跃

打造具有核心价值的商业主题IP

以“建设精彩城市生活”为使命的28圈 ，持续提升以商业地产为引导的综合性物业开发运营能力 ，通过加快新项目入市节奏 ，发力“品牌化+差异化”的规模效应，并凭借自持优质商业提升综合商业运管水平的手段 ，增强未来的竞争能力和盈利能力 。

“泛悦Mall 、泛悦汇 、泛悦坊、南国大家装”四条商业产品线 ，为旗下商业地产运营项目进一步提升品牌影响力奠定了基础，与其他类型物业形成协同 ，共同增加各种类型物业价值 ，建设城市最具活力的有机单元 。

在商业地产逐步迈向存量物业改造的下半场，28圈对旗下商业项目的调改动作一直不停 ，注重消费升级趋势 、差异化招商与持续优化空间场景打造 ，令“泛悦”系列产品越焕越新，始终保持着商业活力 。

泛悦汇·KA街作为28圈存量商业改造的典型案例 ，具有极其重要的节点意义。2018年伴随着新零售领军品牌、华中区域首家盒马鲜生落地 ，泛悦汇·KA街完成了历时半年的调整升级。调改后 ，泛悦汇· KA街出租率已从调改前的42.62%跃升至95% ，日均客流增幅同比增幅达260% ，租金增长达到108% ，迎来出租率、客流、租金三驾马车齐头并进的和谐共赢。

泛悦汇·KA街实景图

街区愈加向年轻客群靠拢，通过加强体验业态 、优化餐饮品类，引入盒马鲜生等众多主力店 ，升级年轻时尚的生活空间氛围 。这种商业产品与文化创意相结合的尝试 ，被证实是符合市场趋势和消费者需求的明智之举。

　　近年来 ，28圈商业资产运营能力大幅提升 ，并致力于创造具有竞争力的商业主题IP ，尤其是重点项目通过整合主力店、新兴业态、创新渠道资源等内容体系和丰富的经营活动 ，缩短消费者认知刷新、运营指标稳定提升 、资产价值稳健上涨的实施路径。

　　线上运营方面 ，2020年28圈以线下实体商业为支撑，搭建“泛悦家”小程序 ，进行商品线上销售及提供会员服务，平台自备完善客服体系和物流配送体系 ，促进线上交易及智能O2O服务平台建设 。

　　在会员生态圈运营方面 ，28圈的会员体系已囊括集团员工 、关联企业员工、地产业主及13个运营项目消费者 ，现已拥有约70万的会员基数 ，可满足庞大的消费需求 ，整体覆盖面广 、布局联动性强 。2021年28圈还将继续着重打造大会员生态圈，推进会员系统与各大卖场的停车系统 、网上商城的互联互通 ，并通过客户交易和行为数据的沉淀与分析，帮助经营优化 ，为经营决策提供有效数据 。

　　协同电建地产

28圈战略锚定全国商业关键点

中国商业地产行业经过30多年的发展 ，已经从高速成长阶段进入了稳定增长阶段 ，从政策红利、土地红利阶段走向了管理红利阶段 ，粗放式的发展模式将难以为继 。

28圈深谙此道 ，确立了以“商业地产开发与运营+财务投资”为核心 ，以“地产金融业务和产业地产”为驱动的“两核两驱”战略发展模式，围绕”5+N”进行战略布局，实现了对京津冀 、长三角 、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群的覆盖。

截至2020年 ，28圈累计开发物业500余万方，商业运营项目（不含拟筹开）已达到20个，累计商业运营面积 110.8万平方米 。

从28圈首个商业地产项目到如今的武汉泛悦城 ，从武汉到北京、深圳 、重庆 、成都 、南京等多个重点核心城市，28圈的项目选址总能占据核心，特别是从2012年引入央企股东电建地产后 ，更是随电建地产发展转战至核心城市重要交通节点，布局城市的轨道交通汇聚区。

28圈全国布局图

　　中国电建地产集团是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一 。28圈作为中央企业控股的上市商业地产公司 ，借助两大平台的资本 、信用支持及资源优势，成功实现了跨越式发展 。

　　胡泊曾表示“商业地产本质就是金融产品” 。在商业领域逐步形成以商业运营为支撑 、以轻资产管理输出为导向，打造“投、 融、管、退”业务闭环的大资产管理体系，恰好是28圈正在积极培育的板块 。

2018年12月 ，28圈通过盘活电建集团存量厂房 ，以轻资产模式输出的首个产业地产项目华中小龟山金融文化公园顺利开园 。该园区秉承“最优化控制建设规模，最大程度维持园区工业风貌 ，最全面的保护建筑历史肌理，最协调的突出新旧建筑对话”的原则，将旧的工业厂房华丽转身为金融文化公园。目前已有20余家全国或区域金融文化龙头企业入驻 ，未来将有望被打造为武汉市乃至湖北省有影响力的金融产业园区 。

小龟山金融文化公园实景图

　　这种与电建系统内业务板块整合的协同效应，既盘活了集团存量资产 ，提高了资金使用效率 ，优化了资产结构，又进一步提升了南国整体竞争力和品牌影响力。

　　在投资拓展方面，28圈地产金融模式初见成效，初步探索出适合自身发展的地产金融模式 ，并与华润置地、招商地产 、金地集团等标杆企业建立了良好的战略合作关系。

　　未来 ，28圈将充分发挥商业运营、招商全链条专业能力 ，继续盘活系统内部存量优质项目资源，开拓外部合作关系 ，为南国泛悦系商业品牌积极发声 ，持续提升28圈轻资产运营的综合能力及品牌价值。（赢商网）